Nachhaltigkeit wird auch in der Immobilienwirtschaft als ein Megatrend gesehen. Häufig wird der Begriff Green Building gebraucht, der streng genommen nur ökologische und soziale Aspekte und nicht die ökonomische Komponente von Nachhaltigkeit umfasst. Eine der zusätzlichen Anforderungen an Grüne Gebäude aus Investorensicht ist die Minimierung der Lebenszykluskosten, die letztlich auch Werthaltigkeit bedeuten soll. Green Building bedeutet insbesondere die Sicherstellung und Maximierung von Funktionalität, Zweckdienlichkeit und ästhetischer Qualität von Gebäuden bei einer bewussten Schonung natürlicher Ressourcen. Im Idealfall erstreckt sich die Ressourcenschonung über den gesamten Immobilien- Lebenszyklus von der Gewinnung und dem Einsatz nachhaltiger Baumaterialien über die gesamte Nutzungsphase bis zum Rückbau und dem Recycling der Baustoffe Zunehmend werden Immobilienbestandshalter in der Verantwortung für einen ressourcenschonenden Umgang gesehen und an Kriterien der Nachhaltigkeit gemessen. Ähnlich gilt dieses neue Paradigma mehr und mehr auch für Flächennutzer. Unweigerlich dürfte der damit einhergehende Wandel Immobilienwerte und das Investitionsverhalten in der Zukunft beeinflussen.

Ökologische Sanierung oder eine nachhaltige Planung können vor diesem Hintergrund die wirtschaftliche Lebensdauer von Immobilien ausdehnen. Sollte sich in größerem Umfang die Erkenntnis durchsetzen, dass baubiologisch optimierte Gebäude auch die Aufenthaltsqualität bzw. Arbeitsproduktivität der Flächennutzer steigern, wird dies die Flächennachfrage zusätzlich in Richtung Green Building lenken. Allerdings kommt es ganz konkret auf die Art der praktischen Umsetzung an, mit der Nachhaltigkeit wirklich erreicht werden soll.

In der Praxis mehren sich Stimmen, die eine energetische Sanierung von Bestandsgebäuden, wie sie im Augenblick vielfach erfolgt und mit der EnEV politisch initiiert ist, in Teilen auch durchaus kritisch sehen. So wird eine neue Fassadendämmung zwar i. d. R. wirkungsvoll die Heizkosten senken, kann aber je nach Material und Ausgestaltung das Innenraumklima auch negativ beeinflussen, wenn kein natürlicher Luftaustausch mehr stattfinden kann. Letztlich erscheint in jedem Einzelfall ein ausgewogenes Sanierungs- oder Planungskonzept erforderlich, das Merkmale von Lage, Substanz und Gebrauch der Immobilie wirkungsvoll einbezieht. Vor diesem Hintergrund könnten sich gerade ältere Bestandsgebäude von hochwertiger Substanz als „nachhaltig“ erweisen, besonders wenn auch der Materialeinsatz in der Erstellungsbilanz berücksichtigt wird. Spätestens an dieser Stelle wird die Nachhaltigkeitsbetrachtung von Grünen Gebäuden schwierig und ambivalent, weil Neubauten häufig trotz eines höheren Materialeinsatzes kostengünstiger zu realisieren sind als eine technisch aufwendigere Sanierung von Bestandsgebäuden. Die Interessen von Investor und Öffentlichkeit können somit durchaus auseinanderfallen, je nachdem welche Aspekte von Nachhaltigkeit dominieren sollen.


In der Praxis mehren sich Stimmen, die eine energetische Sanierung von Bestandsgebäuden, wie sie im Augenblick vielfach erfolgt und mit der EnEV politisch initiiert ist, in Teilen auch durchaus kritisch sehen. So wird eine neue Fassadendämmung zwar i. d. R. wirkungsvoll die Heizkosten senken, kann aber je nach Material und Ausgestaltung das Innenraumklima auch negativ beeinflussen, wenn kein natürlicher Luftaustausch mehr stattfinden kann. Letztlich erscheint in jedem Einzelfall ein ausgewogenes Sanierungs- oder Planungskonzept erforderlich, das Merkmale von Lage, Substanz und Gebrauch der Immobilie wirkungsvoll einbezieht. Vor diesem Hintergrund könnten sich gerade ältere Bestandsgebäude von hochwertiger Substanz als „nachhaltig“ erweisen, besonders wenn auch der Materialeinsatz in der Erstellungsbilanz berücksichtigt wird. Spätestens an dieser Stelle wird die Nachhaltigkeitsbetrachtung von Grünen Gebäuden schwierig und ambivalent, weil Neubauten häufig trotz eines höheren Materialeinsatzes kostengünstiger zu realisieren sind als eine technisch aufwendigere Sanierung von Bestandsgebäuden. Die Interessen von Investor und Öffentlichkeit können somit durchaus auseinanderfallen, je nachdem welche Aspekte von Nachhaltigkeit dominieren sollen.

Wirtschaftlichkeitsanalysen im Bereich Green Building basieren i. d. R. auf messbaren Größen wie den erzielbaren Mietpreisen und den Kosten für Bau, Betrieb und Instandhaltung. Sowohl die Mietpreise als auch die Kosten während der Nutzungsphase müssen aufwendig prognostiziert werden und sind maßgeblich von Annahmen über Preisentwicklungen und über die sich ändernden Präferenzen der Flächennutzer abhängig. Der finanzielle Wert der Nachhaltigkeit von Immobilien ist daher in der Praxis eher schwierig zu bemessen. Dies mag ein weiterer Grund sein, wieso auch ideelle Anreize für Investitionen in Grüne Gebäude gesucht und geschaffen werden. Zertifizierungssysteme
probieren dies qualitativ abzubilden.

Langfristig erfolgreich sind Projekte, in denen Sinn und Nutzen für alle Beteiligten entstehen. Viele Akteure im Bereich von Nachhaltigkeit oder Green Building sind intrinsisch durch den Sinn der Sache motiviert und sehen, dass dies i. d. R. auch mit materiellem Nutzen belohnt wird. Wie bei der Optimierung der Lebenszykluskosten oder des Lebenszykluserfolges besteht die Herausforderung darin, den langfristigen Nutzen ex ante plausibel zu machen, wenn auch kurzfristig orientierte Investoren aus heutiger Sicht genügend Anreize für ein nachhaltiges Handeln erkennen sollen.
Fazit und Ausblick
Die vorangegangenen Ausführungen betrachten die Interaktion von technischen, marktbezogenen und finanzwirtschaftlichen Merkmalen des Immobilien- Lebenszyklus, der sich von der Konzeption und Entstehung eines Gebäudes über mehrere Nutzungsphasen hinweg bis zum Rückbau erstreckt.

Aufgezeigte Spezialisierung in den Phasen des Immobilien- Lebenszyklus führt zu Schnittstellen und Kompetenzbrüchen, die den Erfolg einer Immobilienanlage erschweren oder beeinträchtigen können. So kann eine möglichst kostengünstig gebaute Immobilie in der Folge höhere Nutzungskosten auslösen, die den ursprünglichen Vorteil mehrfach übersteigen. Auch der materielle Nutzen beim ökologisch und sozial optimierten Bauen (Green Building) ist aus heutiger Sicht schwer zu fassen oder plausibel zu machen. Neue Herangehensweisen in Richtung einer ganzheitlichen Sicht auf Lebenszykluskosten (Life Cycle Costing) bzw. Lebenszykluserfolg und Nachhaltigkeit zählen deshalb zu den wichtigen aktuellen Bestrebungen bei der Professionalisierung der Immobilienwirtschaft. Ein Fokus könnte auf vertraglich optimierten Anreizstrukturen im Bereich der Projektentwicklung und bei der Bewirtschaftung von Gebäuden und Anlagen liegen.

Änderungen wie diese stellen die Beteiligten vor besondere Herausforderungen, weil für den Blick über die Lebenszyklusphasen hinweg das Wissen von Generalisten und die wirkungsvolle Zusammenarbeit von Spezialisten gebraucht werden. Dies erstreckt sich in den Lebenszyklusphasen über alle drei Dimensionen, also die technische, die marktbezogene und die finanzwirtschaftliche Dimension. Mit jedem Wandel wird sich auch das Profil der einzelnen Akteure weiterentwickeln.

Literatur; Immobilienwirtschaftslehre – Management, Nico B. Rottke · Matthias Thomas (Hrsg.), 2017
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